三四線城市房市會走向何方？哪類城市房價可能會下跌？
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未來三、四線城市房價 南北誰先跌
自2017年起，三四線城市房價不斷上漲，但近期公布的一些數據暴露出了三四線城市房地產市場的疲軟。在人口流出趨勢顯現的背景下，三四線城市房市會走向何方？哪類城市房價可能會下跌？
三、四線房地產頹勢初現端倪
自從2017年，國家采取了十分嚴厲的房價調控措施，抑製房價大幅上漲，此後兩年，一線城市的房價在一定程度上的抑製，但三、四線城市房價卻一路攀升。
從70城房價指數來看，2016年開始，一線城市指數開始下降，而二、三線城市初期雖然也有所下降，但從2018年開始，又開始回升。
個別城市房價在2018年一年上漲幅度甚至達到30%以上，例如貴陽2018年6月的數據顯示，當月貴陽二手房均價為9499元/m²，同比上漲45.94%。
一方麵，由於一、二線城市嚴厲調控所帶來的擠出效應，另一方麵由於三、四線城市的利好刺激政策的吸附效應，共同推動了三、四線城市房價的上漲。
然而，近期公布的一些數據暴露出了三四線城市的房地產市場的疲軟。
從房開商拿地情況來看，2019年伊始，房地產企業更多地在一、二線城市拿地，而在三、四線城市的拿地熱情下降。
從上市公司經營數據來看，碧桂園5月銷售數據與去年同期相比，權益銷售金額和麵積同比分別下降4.88%和4.14%，而碧桂園一直深耕三、四線城市，銷售數據一定程度反應三、四線房市的繁榮情況。
從個別城市情況來看，黑龍江鶴崗一套房部分房價已經降至1萬餘元一套。
從這些數據來看，未來三、四線房價似乎存在下降的空間？但要了解具體哪些城市房價企穩甚至下降的可能性更大，首先需要明白過去幾年中，影響三、四線城市房價的因素是什麽。
三、四線城市房價上漲邏輯為何？
事實上，導致三、四線城市在過去幾年中房價大幅上漲的原因主要有兩個，一是在城鎮化進程中人口大量流入城市，二是近年來棚改貨幣化安置的興起。
第一，持續的人口流入。人口流入是導致城市房價上漲的一個重要因素。在過去20年，中國進入了一個前所未有的城鎮化高峰時期。
隨著城鎮化進程的深入，農村人口大量流入城市，而人口的增長，推動了對住房的剛性需求的增加，從而也導致了房價的上漲。農村人口流入城鎮，而小城鎮人口流向大城市，這是過去20年最為普遍的現象。
根據國家統計局的數據顯示，2000年至2018年，北京、上海新房房價上漲了%，而由於新房限價等原因，新房並不能真正體現房地產價格，現實的房價上漲幅度更大。
而隨著大量的人口流入，改變了人們對未來房價的預期也改變了，從而導致部分人以投資為目的購買房地產，進一步推高了住房的價格。
第二，棚改貨幣化。除人口因素外，棚改貨幣化安置也是推動三、四線房價快速上漲的重要因素。
棚改貨幣化安置怎麽理解？在房屋拆遷的大潮中，產生了大量的拆遷戶，政府需要對這些拆遷戶進行補償安置，過去的補償模式是拆房還房，但從2015年起，一些城市為了解決商品房庫存大的問題，采取了棚改貨幣化安置，也就是拆一套房子，政府直接經濟補貼給拆遷戶，讓拆遷戶自己去買房。
在原來拆房還房的模式下，拆遷戶往往會選擇先租住房屋，等到新房修好後再搬回去，不會產生太多新的住房購買需求，但在棚改貨幣化的新政策下，拆遷戶需要購買新房，大量的住房需求推高了房地產加個的上漲。
同時，伴隨著一、二線城市政策趨緊，投資者湧入三、四線城市。因此，在過去幾年中，三四線城市房價飛漲。
南北三、四線城市樓市走向略有差異
一方麵，三、四線城市將長期處於人口淨流出的狀態，而隨著前兩年三、四線城市住房短期需求的嚴重透支，未來三、四線房地產市場缺乏持續向上的動力。
另一方麵，棚改貨幣化安置政策逐漸淡出，市場預期逐漸轉變，這些都將阻斷三、四線城市在未來繼續瘋漲的趨勢。
但由於南北方城市人口流動情況存在差異，南北方三、四線城市房市衰落的速度應該也有所不同。
本文研究了中國大陸除北京、上海外的29個省市常住人口數據。整體而言，南方城市常住人口增長較快，而北方城市常住人口增長較慢，甚至有些北方省份已經開始出現負增長。
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